LTV DTI DSR 규제 뜻 계산방법 부동산 주택담보대출 대출 용어

나는 글을 쓸 때 주로 주식, 금융 용어들을 포스팅 했었는데

이번에는 부동산 관련 용어 포스팅을 한번 해보려고 한다.

 

 

 

내년에 새로 입주하는 아파트가 있는데 대출을 받고 들어가야 한다. 

그래서 대출 관련하여 나오는 용어들을 알고 갈겸

오늘은 LTV, DTI, DSR에 대해

공부해보자!

 

위의 용어를 많이 들어는 봤지만 뜻은 제대로 알고 있지 못한다.

바로 뜻을 알아보자.

 

 

 

최근 정권이 바뀌고 부동산 규제를 많이 풀어주었는데 그 중

'LTV를 완화해 주었다.'라는 말을 들어본 적이 있을 것이다.

LTV란..?

 

 

LTV (Loan To Value ratio, 住宅擔保貸出比率)
주택담보대출비율
집을 담보로 돈을 빌릴 때 집의 담보가치에 따른 대출금의 비율을 뜻한다.
→집값 대비해서 대출을 얼마나 받을 수 있나..? 집값이 중요!


주택담보대출비율은
지역, 투기과열지구, 조정대상 지역, 무주택 및 유주택자 여부, 주택가격에 따라 50~70%로 정해진다.
(집 가격은 금융권에서 인정하는 담보가치의 액수로 KB 혹은 한국 감정원 시세가 적용될 수 있다.)

22.년 11월27일자 LTV...
무주택의 경우 투기과열지구의 LTV는 50%,
                        조정대상지역의 LTV는 50%
                        비규제지역의 LTV는  70%이다.
                        (생애 최초는 80%까지 적용)

                   

예시)

-집 매매가 5억, KB시세 4억

-LTV가 50%일때

5억 × LTV가 50% = 2억 5천만원 (X)

4억 × LTV가 50% = 2억 (O)

 

주의! 
집을 5억에 샀다고 해서 주택가치가 무조건 5억이 아니다.

아파트의 경우 국민은행에서 고시하는 KB시세를 기준으로 한다.

그래서 KB시세 4억으로 계산하면 2억이 LTV 대출한도이다.

 

 

 

 

 

게티이미지뱅크

DTI (Debt To Income Ratio)
총부채 상환비율, 원금과 이자상환능력
대출 금액이 나의 연 소득 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 계산 되는 비율
→내 소득 대비해서 얼마를 빌릴 수 있나? 1년에 얼마를 버는지가 중요!

         
                    연간 주택담보대출 (원리금) 상환액   +  연간 기타대출(이자)상환액
DTI =     ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
                                                                         연간소득


*(원리금 = 원금 + 이자)

LTV대로 대출이 나온다면 너무 좋겠지만 그렇진 않다. ^^

은행도 장사꾼들이라 무리해서 개인에게 돈을 빌려주지 않는다.

내 소득 대비해서 갚을 수 있는 만큼만 빌려준다.

 

연간 갚아야 할 돈이 수입의 일정금액을 넘지 않는 범위에서 대출을 해주겠다는 것이다.

 

 

예시1)

연봉 5천만원, DTI 40%

5천만원 × 40% = 2천만원

→5천만원 중 2천만원만 빚을 갖는데 써라.

1년간 상환원리금이 2천만원 내에서 빌리라는 말이다.

 

예시2)

연봉 5천만원, DTI 50%

5천만원 × 50% = 2천5백만원

 

 

DTI가 높을수록 대출금액이 늘어난다.

대출기간을 길게하면 매년 상환하는 원리금은 낮아져 대출한도를 늘릴 수 있다.

하지만, 이자는 늘어난다.

 

 

 

 

 

 

DSR (Debt Service Ratio)
총부채 원리금 상환비율
대출금액이 연간 소득에서 차지하는 비중

                       연간 주택담보대출 (원리금) 상환액   +  연간 기타대출 (원리금) 상환액
DSR =     ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
                                                                         연간소득

LTV와 DTI가 완화되어도 DSR의 한도가 바뀌지 않으면 주택담보대출을 받기가 어렵다.

DTI에서는 기타대출에 대해서는 이자 상환금만 계산했지만

DSR에서는 기타대출에서 원금까지 포함하여 연간 상환액을 계산한다.

 

 

우리나라도 가계부채가 큰 나라 중에 한 곳이라 DTI에 더해

좀더 까다로운 조건을 갖춘 DSR을 보고 대출 심사를 하겠다는 것이다.

 

(기타대출에서의 대출은 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부금까지의 모든 대출 포함이다.)

 

 

DSR이 높을수록 대출 금액이 늘어난다.

소득이 낮아져도 DSR이 낮아진다.

 

 

DSR 계산방법은 좀 까다로운 것 같아서 좀 더 공부를 해보고 추가로 포스팅 해보겠다.