요새 디딤돌 대출을 신청해서 승인을 기다리고 있다.
그런데 내가 원하는 대출 금액을 신청했는데
막상 은행을 가보니 2천만원을 빼고 대출을 받을 수 있다고 하는게 아닌가?
방공제라고 무려 2천만원을 뺀다는...
나 뿐만이 아니라 대출을 받는 사람은 적은 이율로
많은 금액을 받으려고 애를 쓰는데 1~20만원도 아닌
2천만원을 뺀다고하니 너무하쇼옹...
물론 대출 신청 전에 방공제 방빼기라고 대출 신청 금액이 줄어들 수 있다는 것을
들어본 적은 있다. 하지만 나에게도 꼭 해당되리라고는 생각지 않았다.
잘 모르면 당황하게 된다.
오늘 방공제(방빼기)정확한 뜻을 오늘 공부해 보자.
★방공제
주택담보대출시 방의 개수에 비례하여 최우선변제금을 공제하고 대출을 해주는 것
★방공제가 필요한 이유?
돈을 빌려간 채무자가 주택담보대출 상환을 하지 않을 시 주택은 경매로 넘어간다.
경매로 넘어가 해당 부동산의 소유자가 바뀌면 그 돈으로 빚을 갚게 된다.
배당(빚갚는) 순서는
1. 경매집행비용 (수수료)
2. 소액임차인 최우선변제금 (소액 임차보증금)
3. 미납된 지방세, 국세
4. 은행 대출을 포함한 근저당권
배당 순서가 은행대출은 후자에 속해 대출금 회수가 어려울 가능성이 높다.
그래서 차주가 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 대출한도를 낮추는 방공제라는 것이 생김
*최우선변제금
나라에서 정한 '소액보증금'이하에 해당하는 부동산 거래를 한 사람은
임차인이 살고 있는 집이 부동산 경매로 넘어갔을 시 채권순위에 상관없이
다른 채권자보다 최우선으로 일정 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리
★방공제 지역별 최우선변제금 (2023년 1월 말경 시행예정)
| 지역 | 주택 소액보증금 |
| 서울특별시 | 5500만원 이하 |
| 수도권 중 과밀억제권역(서울제외) 세종특별시, 용인시, 화성시, 김포시 |
4800만원 이하 |
| 과역시 (과밀억제권역. 군지역 제외) 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 |
2800만원 이하 |
| 기타지역 | 2500만원 이하 |
금액이 이전보다 500만원정도 상향되었다.
그렇다면 방공제 없이 최대한도로 대출을 받으려면 어떻게 해야하나?
그럴땐 보증기관의 보증을 받아 방공제를 피할 수 있다.
보증기관은 2군데가 있다.
1. MCI
2. MCG
1. MCI?
(Morgage Credit Insurance, 모기지 크레딧 인슈어런스, 모기지 신용보험)
SGI 서울보증보험이 보증하는 MCI 상품
은행에서 주택담보대출시 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보비율(LTV)한도까지 대출을 받을 수 있다.
금융기관에 MCI가입을 요청할 경우 은행에서 대출금리를 일부 올릴 수 있고,
MCI에 가입하지 않는다는 조건에 대출금리를 일부 할인해 주기도 한다.
보증료 부담 : 금융기관이 부담 (잘 안내하지 않음)
가능 횟수 : 1인(개인)당 동시 2건까지 가능
가입조건 : 담보 부동산에 선순위 임대차 사실이 없어야 한다는 조건이 있어야 가입이 가능
최대한도 : 1억원까지 가능
취급은행 : 거의 모든 금융기관 가입 가능
취급 주택 : 아파트, 연립, 다세대, 단독주택만 가능 (다가구 불가)
2. MCG?
(Mortgage Credit Guarantee, 모기지 크레딧 게런티, 모기지 신용보증)
주택금융공사 상품
MCI와 비슷한 제도로 금융기관에서 주택담보대출시
최우선변제 소액임차보증금을 공제하지 않고
주택담보비율(LTV) 한도까지 대출을 받을 수 있도록 지원하는 보증 상품
보증료 부담 : 고객이 부담
(1억원 대출시 약 7만원 정도의 보증료 발생)
가입조건 : 본인이 거주 또는 공실이면 가입 가능
디딤돌대출시 담보주택 평가액 3억원 초과 및 유한책임 대출시 MCG 가입 불가
가능 횟수 : 세대당 합산 2건까지 가능
최대한도 : 1억원까지 가능
취급은행 : 하나, 우리, 신한, 기업, 국민, 농협, 수협, 부산, 광주, 경남 대구, 전북, 제주 (은행마다 사정은 다를 수 있음)
취급 주택 : 아파트, 연립, 다세대, 다가구, 오피스텔
우리도 현재 디딤돌 대출을 신청해서
승인을 기다리고 있는데 주택가격이 3억이 넘어가서
MCI, MCG 가입조건에 우리는 해당되지 않는다..ㅠ
요즘 3억 넘는 아파트가 허다한데 주택가격 기준을 좀 올려야하지 않을까 싶다.